Hai un problema con l'usucapione di un terreno?

DESCRIZIONE DEL CONTESTO

Mario possiede da oltre 20 anni un terreno confinante con la sua proprietà, che ha sempre curato e utilizzato come se fosse suo. Tuttavia, recentemente il presunto proprietario legale del terreno, Luca, ha avanzato pretese di proprietà, portando Mario a richiedere l'usucapione del terreno per sanare la situazione.

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I FATTI

- Situazione iniziale: Mario ha utilizzato il terreno per più di 20 anni, recintandolo, coltivandolo e mantenendolo come parte della sua proprietà. Luca, il proprietario legale del terreno, ha scoperto recentemente la situazione, avendo ereditato, e vuole recuperare il possesso del terreno.

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- Punti di vista delle parti:

Mario: Ritiene di avere diritto all'usucapione del terreno, avendolo posseduto e utilizzato in modo continuativo, pubblico e pacifico per oltre 20 anni, conformemente alla legge italiana.

Luca: Sostiene di essere il legittimo proprietario del terreno e di non aver mai autorizzato Mario a utilizzarlo. Vuole recuperare il possesso del terreno o essere risarcito per l'uso illegittimo.

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LA PROCEDURA DI MEDIAZIONE

- Presentazione della domanda di mediazione: Mario – assistito dal proprio avvocato- presenta una domanda di mediazione, descrivendo l'uso continuativo del terreno e la richiesta di usucapione.

- Nomina del mediatore: Viene nominato un mediatore esperto in controversie immobiliari e in materia di usucapione.

- Primo incontro di mediazione: Mario e Luca partecipano- assistiti dai propri avvocati- a un incontro con il mediatore per esporre le loro posizioni e cercare di individuare i punti di convergenza.

- Sessioni di mediazione: Si svolgono diverse sessioni di mediazione in cui il mediatore facilita il dialogo tra le parti, valutando con le parti le prove dell'uso continuativo del terreno da parte di Mario e le pretese di proprietà di Luca.

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LA SOLUZIONE

Dopo alcune sessioni di mediazione, Mario e Luca raggiungono un accordo. Viene stabilito che Mario otterrà il riconoscimento dell'usucapione del terreno, mentre Luca riceverà un indennizzo per il valore del terreno.

L'accordo viene formalizzato con l'aiuto di un notaio, che prepara i documenti necessari per il trasferimento della proprietà a Mario e il pagamento dell'indennizzo a Luca

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FOCUS NORMATIVO

Il caso descritto - ispirato da un caso reale depositato presso AccademiADR Società Benefit, organismo iscritto al nr 1058 R.O.M. - è un esempio di MEDIAZIONE OBBLIGATORIA in materia di diritti reali (art. 5 comma 1 D.Lgs 28/2010).

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Ma qual è l’iter da seguire nel caso in cui i destinatari non sono conosciuti?

Ecco i passaggi chiavi su cui riflettere

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▪ Usucapione: quali sono i requisiti

E’ un modo di acquisto ( a titolo originario) del diritto di proprietà, nonché ai diritti reali di godimento che si realizza per effetto del possesso pacifico ed ininterrotto, protratto per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge, e risponde all’esigenza di gratificare colui che si prende cura del bene in luogo del proprietario inerte.

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▪ Usucapione: come si ottiene

Per ottenere la sentenza con cui viene dichiarata l’intervenuta usucapione di un bene è necessario notificare atto di citazione nei confronti del proprietario del bene.

Per l’usucapione speciale la forma dell’atto è il ricorso.

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▪ Usucapione e mediazione obbligatoria

Ai sensi dell'art. 5 del decreto legislativo 28/2010, la domanda avanzata per dichiarare l'avvenuta usucapione è da considerarsi come relativa a «controversie in materia di diritti reali» e come tale soggetta al tentativo obbligatorio di mediazione.

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▪ Usucapione e difficoltà/impossibilità ad individuare alcuni/tutti

In alcuni casi, nonostante le ricerche effettuate, risulta pertanto impossibile conoscere i destinatari della richiesta, ragione per cui si rende non solo opportuna ma necessaria la notificazione per pubblici proclami ex art. 150 c.p.c..

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Ecco cosa fare in pratica:

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1. Depositare presso l’Organismo di Mediazione la domanda di mediazione indicando i destinatari noti e indicando che per chi non è conosciuto si dovrà procedere alla notifica dell’atto di citazione per pubblici proclami

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2. L’Organismo di Mediazione, procede alla convocazione dell’incontro di mediazione – indirizzando la comunicazione ai destinatari noti e all’avvocato depositante- indicando:

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“Dalla domanda depositata è emersa la difficoltà ad individuare con certezza i soggetti da convocare nella procedura di mediazione e la necessità di procedere alla notifica sia a mezzo dell’ufficiale giudiziario nei confronti dei soggetti già identificati, sia per pubblici proclami ai sensi dell’art 150 c.p.c. nei confronti di altri ed eventuali titolari del terreno ad oggi sconosciuti.

Per questi motivi, ed in particolare considerando le tempistiche necessarie all’espletamento delle formalità citate, in deroga a quanto previsto dall’art. 8 comma 1 D.L. 28/2010 che recita “il responsabile dell’organismo fissa il primo incontro tra le parti non oltre trenta giorni dal deposito della domanda”, la Responsabile dell'Organismo ha fissato l'incontro per il giorno ________ alle ore _______ presso la nostra sede in _____, __________ 17 o alternativamente in modalità online.”

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3. Depositare atto di citazione presso il Tribunale Competente con contestuale convocazione per la mediazione obbligatoria e istanza per notifica a notificare per pubblici proclami.

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